Представили Детальный план застройки территории в квартале улицы Кольцевой

6














. Проект был выполнен ООО «Портал-М», которым руководит внештатный советник городского головы Татьяна Мазур. Представленный Детальный план территории подвергся критике со стороны жителей Александровки, которые были обеспокоены предстоящим строительством и общественного активиста Александра Гашпара. Чем закончится диалог между городской властью, архитектором и активистами – пока предположить сложно, но уже сейчас можно сказать, что специалисты, с мнением которыми считается городской голова, поддерживают строительство.

Бесспорно, город должен расти и расширяться. Только вот, учитывая тот факт, что любой населенный пункт – своего рода общежитие, при реконструкциях и расширениях должны учитываться интересы всех граждан, а работы– проводятся на основании законодательных актов и правил, установленных в обществе. Любое противозаконное решение будет вызывать сопротивление. И от того, как городская власть будет решать ситуацию, в принципе, зависит и будущее самой городской власти. 

Земли «Топаз» и «Форест» – вопрос с «бородой»

Вопрос застройки двух земельных участков в районе улицы Кольцевой – довольно старый. Последний раз его активно обсуждали на сессии горсовета в ноябре 2014 года, когда предприятия просили управление капитального строительства Черниговского городского совета выступить заказчиком, разработать Детальный план территории для размещения многоквартирной застройки и внести соответствующие изменения в Генеральный план Чернигова.

Напомним, что изначально назначение участка площадью в 5,0452 га кадастровый номер 7410100000:02:046:0057, арендуемого у Черниговского городского совета ООО «Топаз» – под строительство объектов торговли. 

А участок площадью в 2.3265 га, который находится в аренде у ООО «Форест-3», расположенный по улице Кольцевой под кадастровым номером 7410100000:02:046:0059 брался в аренду под строительство автоцентра с торговыми сооружениями.

В 2014 году изменения назначения участков, кроме ООО «Топаз» и ООО «Форест-3» просили сделать еще три предприятия. Но, на тот момент сессия горсовета отказала в вопросе изменения Генплана всем просителям и назначение участков на Кольцевой осталось неизменным.

Метаморфозы от ООО «Портал-М» 

Но, вернемся к дню сегодняшнему, когда на сайте Черниговского городского совета разместили регуляторный акт Детальный план территории в квартале улиц Кольцевой, Левицкого и Багряного в г. Чернигове, который был выполнен ООО «Портал-М» по заказу управления архитектуры и градостроительства Черниговского городского совета, на основании решения Черниговского городского совета от 31.03.2016 года, согласно договору № 04/16 от 14.04.2016 года в соответствии с исходными данными и задания на разработку детального плана указанной территории, утвержденного заказчиком.

«Данный проект является этапом реализации генерального плана города, разработанного институтом «Гипроград» и утвержденного решением Черниговского городского совета от 25 декабря 2003 года», – пишет во вступительной части к Детальному плану территории главный архитектор проекта Татьяна Мазур. Но, с такой постановкой вопроса не согласен Александр Гашпар, который основывает свои доводы на материалах самого Генплана, опубликованных на сайте Черниговского городского совета

Общественный активист считает, что согласно Генеральному плану, территория, по которой разрабатывался Детальный план, относится к территориям сельскохозяйственного производства и территорий коммунальных предприятий (рис.1). При этом какие-либо изменения и дополнения по определению другого функционального назначения указанной территории в Генеральный план г. Чернигова не вносились.

Кроме того, по мнению Гашпара, заказчиком и разработчиком Детального плана не учтено, что согласно действующему плану зонирования временного порядка использования территории г. Чернигова эти участки расположены в зоне В-1 «Коммунально-складская и производственная зона с предприятиями V класса санитарной вредности производства»(рис. 2), в которой, в соответствии с Временным порядком предпочтительны разрешенные виды застройки и использования земельных участков не предусматривают строительство многоквартирных жилых домов.

Интересно и то, что согласно п. 5.10 Государственных санитарных правил в санитарно-защитных зонах не допускаетсяразмещение жилых домов с придомовыми территориями, детских дошкольных учреждений, лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего и специального назначения, спортивных сооружений, садов, парков. И об этом разработчики Детального плана территории ООО «Портал-М» просто не могли не знать. 

Но, возможно, причиной такой «невнимательности» стало то, что ООО «Портал-М» уже много лет подряд пытается соорудить проект по застройке данной территории? И сегодня, когда руководитель ООО еще и консультирует городского голову в вопросах строительства и архитектуры – острые углы можно обойти, а ряд фактов, затрудняющих продвижение проекта – просто игнорировать?

«Острые углы» Детального плана от ООО «Портал-М»
Ситуация с артезианской скважиной №76, которая находится на планируемой территории, по крайней мере непонятна и требует документального подтверждения. 

Как утверждает Александр Гашпар, из графической части Детального плана следует, что на месте этой артезианской скважины запланировано размещение многоэтажного жилого дома, но «вместе с этим в составе исходных данных проекта детального плана отсутствует официальное письмо коммунального предприятия «Черниговводоканал» ЧМР, на балансе которого находятся указанные артезианские скважины и водопроводы, а также отсутствуют материалы государственной экспертизы и/или оценки эксплуатационных запасов подземных вод для питьевого водоснабжения, отсутствует паспорт артезианской скважины и поэтому непонятно чем руководствовался разработчик Детального плана, указывая в своем проекте на выработку артезианской скважиной №76 своего технического срока. Так же как непонятно, какими документами руководствовался разработчик Детального плана, предполагая техническую и технологическую возможность переноса существующих водопроводов за пределы застройки квартала», – пишет в замечаниях и предложениях для Управления архитектуры и градостроительства Александр Гашпар.

Следует отметить, что при расчетах Детального плана территории разработчик взял за основу максимальное количество населения на разрабатываемой территории – 448 человек на га, предусмотренное нормативом. Как правило, в Чернигове проектанты берут именно эту норму, несмотря на то, что перенаселенность окраинных районов города попросту будет создавать определенные проблемы людям там проживающим. Аналогичная ситуация и с парковочными местами под автомобили. Стараясь максимально уплотнить жителей Чернигова, проектанты не всегда отводят территории под предусмотренные нормативами парковочные места. И сказать, что в этом плане проект ООО «Портал-М» чем-то отличается от других, реализуемых в нашем городе – нельзя. Как всегда, на первом плане – сбережение финансов заказчика, а комфорт жителей, которые купят себе жилье на окраине города и не будут знать, где оставить автомобиль, в принципе, дело второстепенное.

Размещение парковочных мест для автомобилей под высоковольтными линиями электропередач Александр Гашпар считает недопустимым, но из имеющейся на сайте Черниговского горсовета документации сложно понять, имеет ли вообще такое размещение место или нет. Также сомнительной, по мнению активиста, выглядит идея строительства крышной газовой котельной на крыше 16-этажного дома. Тем не менее, как считают специалисты газовой отрасли, с которыми нам удалось пообщаться, такая котельная вполне допустима при соблюдении целого ряда условий проектирования и строительства зданий.

Что же касается нарушений при строительстве, то, как считают люди, съевшие на этом деле зубы, План детальной планировки (ПДП), как правило, изготавливается в соответствии с законодательством. А вот уже потом, при проектировании и строительстве начинаются реальные отклонения от проекта. Как утверждают специалисты, нарушения при строительстве – далеко не редкость и в Чернигове, поэтому этот этап требует более тщательного контроля.

Мнение специалистов

Пообщавшись со специалистами, к мнению которых прислушивается и городской голова, и члены исполкома, мы пришли к выводу, что ПДП все же будет поддержан и доводы Александра Гашпара не смогут убедить тех, кто будет принимать решение в том, что проект выполнен с нарушениями. Так что, скорее всего, уже в следующем году будут поданы изменения в Генплан города и со временем в районе ул. Кольцевой начнется строительство. Хотя у несогласных всегда есть право обратиться в суд. Но, поскольку вопрос довольно специфичный и учитывая, что на стороне проектанта, скорее всего будут и городская власть, и ГАСК, который передан на местный уровень и в настоящее время формируется при городском совете, а кроме того, мнение экспертов в опросах строительства стоит дорого, можно предположить, что и в суде доказать несостоятельность проекта будет не реально.

Валерий Бондарчук, заместитель городского головы по вопросам строительства:
– Чисто в техническом отношении Детальный план разработан с соблюдением действующих норм. Согласование Детального плана территории будет основанием для внесения изменений в Генплан города и изменения назначения земельных участков. Что касается скважины, на месте которой планируется строительство, то подтверждение КП «Черниговводоканал» о целесообразности ее закрытия имеется – скважина полностью исчерпала свой ресурс. Да, предусмотрена довольно высокая плотность заселения территории, но она не превышает действующие на сегодня нормативы. Если говорить о парковках, то в планируемом квартале ситуация гораздо лучше, чем по остальным нашим застройкам. В охранной зоне ЛЭП полностью размещены стоянки – там нельзя размещать застройку, а по отношению парковок – никаких ограничений нет. В вопросе крышной газовой котельной, то здесь вот какая история: все связывают ограничения с газом и высоту до 10 этажа с тем, что газ низкого давления выше 10 этажа не поднимается и это относится к домам, имеющим газовые плиты. А если говорить об отоплении дома крышной котельной, то здесь ситуация несколько иная: можно поставить котельную и на 16 этаже, поскольку туда подается газ среднего давления, к которому подобных ограничений по этажности нет. После того, как в микрорайон подтянут канализацию, весь частный сектор можно будет подключить к системе и это только улучшит экологическую ситуацию микрорайона, поскольку сегодня все сточные воды из частного сектора уходят в землю и не известно, не попадают ли они в тот слой, откуда как раз и ведется водозабор. Следующий исполком горсовета у нас запланирован на 1 сентября. Но вопрос об утверждении Детального плана территории на него выносить пока не думаем.

Александр Сердюк, заместитель директора КП «Черниговбудинвест»:
– История вопроса очень давняя. В свое время они сделали землеотвод и планировали строить там и торгово-развлекательнгый центр, и автоцентр. Но, как говорится, времена изменились и интерес в бытовым, торговым и развлекательным центрам отпал. С одной стороны, инвестор не хотел вкладывать деньги в строительство торгово-развлекательных комплексов, понимая отсутствие перспективы вопроса, а с другой – ребята несколько лет подряд платят за землю деньги и понимают, что делать что-то с этим нужно. Так возникла идея жилищного строительства – квартиры в Чернигове как-никак еще продаются. В принципе, никто был не против. Для того, чтобы изменить целевое назначение участков, нужно изготовить градостроительную документацию, которая докажет целесообразность изменений. Они ее и сделали. Когда Детальный план проходит все процедуры, это становится основанием получить разрешение на составление проекта отвода по изменению целевого назначения участка. Изменение целевого назначения происходит через проект отвода, а аргументацией является градостроительная документация. Что касается крышных котельных на 16 этаже – это возможно. Я думаю, у Татьяны Мазур есть аргументация, которую она подтвердит ДБН. Татьяна Геннадиевна – очень осторожная в этом вопросе и нарушения вряд ли допустит. Размещение парковок под ЛЭП – допускается. Такое же решение было принято и на Масанах. В проекте принята допустимая нормами нагрузка по заселенности – у нас в городе есть ситуация и хуже. По сравнению с другими – это будет просторный микрорайон. Плотность застройки достигается за счет повышенной этажности, а не за счет уплотнения самой территории. Конечно, решение по данному проекту будет принимать исполком. Закон работает так: если есть зонирование территории – решение принимается исполкомом. Если зонирования нет – вопрос решается на сессии горсовета. Я думаю, что решение будет положительным – строить нужно. 

Игорь Грищенко,  gorod.cn.ua

Натисніть на стрілку що б перейти до наступної сторінки

Оставить комментарий